Mağdur sayısı artıyor: Ev kiralarken verilen kaporaya dikkat! Nelere dikkat edilmeli? ‘Bu ücret iki şekilde alınabilir ancak bazı önemli detaylar gözden kaçıyor’

Başta büyük şehirler olmak üzere  kiracılar ve ev sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar giderek artıyor. Bu durum son zamanlarda ise ev kiralerken istenen kapora konusuyla daha da derinleşiyor.

Kapora, kiralanacak ya da satın alınacak bir mülk için önceden ödenen bir güvence bedeli olarak biliniyor ve kiracıların ev sahibiyle yaptıkları anlaşmalarda önemli bir rol oynuyor. Ancak, kiracılar, ödedikleri kaporaları geri alamadıklarında maddi açıdan zorluklar yaşıyor.

Kiracılar, kaporayı geri almak istediklerinde genellikle iki ana sebep öne sürüyorlar: Ya ev sahibi ile aralarında yapılan sözleşme koşulları ihlal ediliyor ya da kiralanan mülk beklenildiği gibi çıkmıyor. Bu durum, kiracıların ev sahibiyle yaşadığı güven sorununu daha da derinleştiriyor.

Bu sorunun ciddiyeti, Ekşi Sözlük’te bir yazarın paylaştığı çarpıcı deneyimle bir kez daha gündeme geldi. Yazar, ödediği kaporayı geri alamadığını ve bu süreçte yaşadığı mağduriyeti detaylı bir şekilde aktardı. Uzmanlar ise her iki tarafın da yasal yükümlülüklerini ve haklarını net bir şekilde anlaması gerektiğini vurguluyor.

Peki, ev kiralarken ya da satın alırken talep edilen kapora, hukuki olarak geçerli mi? Geri iadesi yapılmayan kapora ile ilgili nasıl bir yol izlenmeli?

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile bunun gibi pek çok soruya cevap aradık.

‘GAYRİMENKUL PİYASASINDA ÇOK KARŞILAŞILAN BİR SORUN’

“Kapora, gayrimenkul piyasasında çok karşılaşılan bir sorun” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Gayrimenkul alım satımında veya kiralamasında hem satıcılar hem de emlak danışmanları açısından vazgeçme durumları sıkça tartışma konusu oluyor. Bu bağlamda, alınacak gayrimenkulün nasıl alınacağı, alınıp alınamayacağı ve iade süreçleri gibi konular sürekli gündem oluyor. Özetle, piyasada satın alma veya kiralamadan vazgeçilmesi durumu oldukça yaygın bir sorun olarak karşımıza çıkıyor” ifadelerini kullandı.

Fotoğraflar: iStock

‘KANUNDA YER ALIYOR, HUKUKİ OLARAK GEÇERLİ’

Kaporanın Borçlar Kanunu’nda yer aldığını ve hukuki olarak geçerli olduğunu söyleyen Ali Güvenç Kiraz, “Borçlar Kanunu’na göre kapora, Madde 177’de belirtildiği üzere, bir sözleşme yapılırken bir kişinin verdiği para, cayma parası olarak değil, sözleşmenin yapıldığını kanıtlamak amacıyla verilmiş sayılır. Aksi bir sözleşme veya yerel âdet olmadıkça, bağlanma parası, asıl alacaktan düşülür. Bu bağlamda, kapora, hukuken geçerli olan ve sözleşmenin kurulduğunu gösteren, ön ödeme niteliğindeki bir bedeldir ve asıl alacaktan düşülmesi gereken tutarı ifade eder” dedi.

KAPORA İKİ ŞEKİLDE ALINABİLİR: PEY AKÇESİ VE CAYMA TAZMİNATI

Karşı taraf kapora konusunda ısrarcıysa, evi kiralamak ya da satın almak isteyen nelere dikkat etmeli?

Bu soruma “Gayrimenkul alım satımı veya kiralamasında kapora mutlaka talep ediliyorsa satın almak veya kiralamak isteyen tarafın dikkat etmesi gereken en temel konu kaporanın niteliğidir” cevabını veren Ali Güvenç Kiraz, şu bilgilerin altını çizdi:

— Kapora, iki şekilde alınabilir: ilki ‘pey akçesi’ şeklinde, diğeri ise ‘cayma tazminatı’ olarak. Pey akçesi olarak alınan kapora, alıcının veya kiracının sözleşmeyi yapmaktan vazgeçmesi durumunda iade edilmelidir.

— Ancak taraflar cayma tazminatı şeklinde bir ödeme yapmışlarsa, vazgeçme halinde eğer hukuki imkânsızlık veya ifa imkansızlığı gibi durumlar söz konusu değilse (Örneğin, satın alınmak istenen evle ilgili yapılan tapu araştırmasında devre engeli veya kısıtlayıcı şerhlerin çıkması, belediyede yapılan araştırmalarda yapı ile ilgili kısıtlayıcı imar durumlarının tespit edilmesi, kiralanmak istenen taşınmazla ilgili iskan belgesinin olmaması vb.), cayma tazminatı bedeli iade edilmez.

— Eğer taraflar yaptıkları kapora sözleşmesinde cayma tazminatından hiç bahsetmemişlerse veya hiç sözleşme yapmadan doğrudan kapora bedeli ödenmiş ise Yargıtay, bu durumu pey akçesi kapora ödemesi şeklinde değerlendirmiş olup vazgeçme halinde alıcı veya kiracı adayına geri iadesi gerektiğine hükmetmiştir.

‘GERİ İADESİ YAPILMAYAN KAPORA ÜCRETİ, YASAL FAİZİ, MAHKEME VE İCRA HARÇ MASRAFLARIYLA BİRLİKTE ALINABİLİR’

Sosyal medyada konuşulan olayda ise vatandaş verdiği kaporayı geri alamadığını söylüyor. Böyle bir durumda nasıl bir yol izlenmeli?

Ali Güvenç Kiraz, “O konuyla ilgili şunu söyleyebilirim: Bir ev görülmüş ve sonrasında evin satıcısının ailesiyle yapılan görüşmelerde ciddi ihtilafların olduğu tespit edilmiş. Bunun üzerine alıcı adayı, evi almaktan vazgeçmiş. Bu kapsamda, verilen bedel pey akçesi niteliğinde olduğu için ve taraflar arasında cayma tazminatı bedeli sözleşmesi düzenlenmediği için, satıcının bu bedeli vazgeçen tarafa iade etmesi gerekir. Eğer satıcı bu bedeli ödemezse, sebepsiz yere zenginleşmiş olur ve alıcı adayı, her durumda açacağı bir dava veya icra takibi aracılığıyla bu bedeli, yasal faizi, mahkeme ile icra harç ve masraflarıyla birlikte geri alabilir” dedi.

DEPOZİTO ÖDEMESİNE DE DİKKAT!

Ev kiralarken depozito da çok önemli bir konu ve kapora gibi bazı sorunlara neden oluyor. Peki ev sahibi, kaç aylık kira bedeli kadar depozito isteyebilir? Bu ücret elden verilmemeli mi?

“Depozito, sözleşme kurulması ile birlikte ödenen bir bedel olup, en fazla üç ay kira bedeli tutarında bir güvence bedelidir” diyen Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:

— Kiralanan taşınmazda tahliye sonrasında, kiracı eğer tüm temel hizmetleri (elektrik, su, doğalgaz vb.) ve apartman aidatlarını ödemiş olduğunu ispatlarsa ve taşınmazda ciddi bir hasar veya onarım gerektiren bir durum yoksa (boya ve badana, depozitonun iade edilmesine engel değildir; Yargıtay, boya badana yaptırma sorumluluğunu ev sahibine yüklemiştir), depozitonun geri iade edilmesi gerekmektedir.

— Borçlar Kanunu’na göre, depozito bedelinin alıcı ve satıcı tarafından birlikte açılacak bir vadeli hesaba yatırılması zorunludur. Ancak kira sözleşmelerinde banka hesabı açılmadığı için, tahliye anında depozitonun nasıl ödeneceği konusu Yargıtay tarafından çözülmüştür. Yargıtay, alınan ilk kira bedeli ile depozito arasındaki oranın, tahliye anında ödenen kira bedeline de aynı şekilde uygulanacağını belirtmiştir.

“Örneğin, ilk kira sözleşmesi 5000 TL ve depozito ödemesi iki kira bedeli olan 10.000 TL olan bir kiracı, 3 yıl sonra kiralanan taşınmazı tahliye ettiğinde aylık 15.000 TL kira bedeli ödüyorsa, mal sahibi kiracıya 30.000 TL depozito bedelini geri ödemelidir” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Depozito bedelinin mutlaka sözleşmeye yazılması ve banka yolu ile mal sahibine “depozito bedeli ödemesi” şeklinde gönderilmesi çok önemlidir. Aksi takdirde kiracı elden bir ödeme yapmış ve herhangi bir şekilde de sözleşmede buna ilişkin bir depozito ödemesi ibaresi bulunmuyor ise depozito iadesinin istemek konusunda ciddi bir sorun yaşayabilir” ifadelerini kullandı.